12.08.201708.11.2018

Строительство в германии – Часть 0.0 Введение, Строительство частного дома в Германии / Строительство частного дома в Германии / EuMax.ru

• by alexxlab
• Комментариев к записи Строительство в германии – Часть 0.0 Введение, Строительство частного дома в Германии / Строительство частного дома в Германии / EuMax.ru нет
• Советы абитуриенту

Строительство дома в Германии – вид постройки

Преимущества и недостатки видов строительства домов в Германии – Massivbau, Fertighaus, Skeletthaus и Blockhaus

На этапе приобретения земельного участка в Германии строитель собственного дома выбирает подходящий вид постройки. Когда место для жилья найдено, свойства земли на строительной площадке проверены, приходится решать, как будет строиться здание.

Речь ещё не об архитектуре строения. Сначала выбирается материал и базовый принцип строительства. Будет это стандартное сооружение из кирпича, железа и бетона? Или экономный дом из готовых блоков? А может быть, наоборот, экологичный деревянный сруб категории люкс?

Застройщику в Германии также придётся разобраться с немецкой терминологией.

Massivhaus – дом с несущими стенами

При Massivbau компоненты, ограничивающие пространство (такие, как панели перекрытия или стены), одновременно выполняют функции несущих элементов. Дома из железобетонных конструкций, кирпича, деревянных материалов сооружаются на строительной площадке с частичным использованием готовых элементов, например, лестниц или балконов. Немецкие строительные фирмы предлагают жильё “под ключ”. Тогда у застройщика только один контрагент на все этапы строительства.

У частных застройщиков в Германии стоимость “массивного” дома составляет 1000€ за квадратный метр. Цена колеблется от 900€ со стандартным оснащением до 1700€ в высококлассном исполнении.

Современный дом в Германии построенный по стандартной технике с несущими стенами

Преимущества

• Индивидуальная планировка. Постройка планируется исходя из бюджета.
• Благодаря многовековому опыту и качественным материалам, в Германии “массивные” дома служат прочной, долговечной недвижимостью.
• Хорошая звукоизоляция. Из-за «тяжелых» строительных материалов, шумо- и звукоизоляция выше.

Недостатки

• Время строительства. Massivhaus строится минимум за 6 месяцев.
• Стоимость недвижимости. Так как железобетонные конструкции и кирпичные стены собираются на месте постройки, то цена строительства будет включать в себя доставку материалов, расходы на возведение конструкции, зарплату строителям.
• Процесс высыхания. Massivhaus должен высохнуть, из-за чего фазы строительства могут сдвигаться или задерживаться.

Fertighaus – готовый дом

Постройка готового дома из предварительно сделанных на фабрике элементов занимает пару дней

Внешне готовый дом похож на жильё традиционной постройки. Но Fertighaus состоит из частей и блоков, предварительно произведенных на фабриках и в мастерских, которые на стройплощадке быстро собираются вместе. Немецкие строители производят элементы из стали, бетона, кирпичей, глины или камня. Чем больше размер элементов, тем быстрее происходит монтаж. Как правило, этап сборки дома на участке занимает 2-3 дня.

Продавец “готового дома” планирует и самостоятельно возводит объект. Владелец жилья оплачивает Pauschalpreis – стоимость недвижимости по договору. Фирма-строитель изготавливает, доставляет элементы и возводит жильё на стройплощадке покупателя. Цена постройки зависит от архитектуры строения. Немецкие строительные фирмы предоставляют клиентам большую свободу выбора при предварительной планировке.

Фирмы, предлагающие Fertighaus, возводят дом на готовом фундаменте. За приобретение земельного участка (Grunderwerb), проверку возможности строительства (Bebaubarkeitsprüfung), подключению к коммунальным сетям (Erschließung), экспертизу (Gutachten), разрешение на строительство (Baugenehmigung), котлован (Baugrube), подвал, фундамент и прочие подготовительные работы отвечает застройщик. Для этого придётся найти компетентного партнёра (инженера или архитектора). Нередко архитекторы и производители работают совместно.

В Германии также предлагаются варианты “всё включено”, когда даже поиск участка перекладывается на плечи строительной фирмы или партнёров.

Преимущества Fertighaus

Недостатки

• Возможности планировки ограниченны. Личные идеи и желания реализовать сложно, порой, невозможно.
• Высокий уровень риска. Готовые дома из-за легкой конструкции менее прочные и долговечные, чем обычные.
• Шумоизоляция у Fertighaus гораздо хуже, чем у Massivhaus.

Blockhaus – сруб

Пример сруба в парке готовых домов в Mannheim

Благодаря прочности и простоте строительства срубы известны уже много столетий и широко распространены от Альп до Скандинавии. Для Германии деревянное жильё тоже не редкость.

Характерная черта Blockhaus – лежащие друг на друге и перекрещивающиеся в углах брусья, из которых состоят внешние и внутренние стены. Внешние стены выполнены цельным блоком из древесины толщиной от 14 сантиметров, либо в виде многослойной конструкции. В строительстве применяется древесина всевозможных вариантов, от сырых бревен до строганных и подготовленных к соединению брусков. Массивные блочные стены важны для жесткости конструкции, поэтому размеры окон и дверей в срубах меньше стандартных.

Срубы предлагают жильцам неповторимый комфорт. Из-за использования натуральных материалов, деревянные дома славятся уютом, который создается благодаря лёгкому запаху дерева внутри. Летом жильё естественным образом остается прохладным, а зимой не теряет тепло. Немцы, склонные к аллергии, ценят срубы за то, что в них образуется меньше пыли. Деревянные поверхности радуют глаз даже без последующей обработки.

Дерево, как натуральное сырье, быстрее меняет свойства со временем. Строители деревянного жилья должны учитывать некоторые дополнительные аспекты. Например, при прокладке труб и соединений необходимо оставлять достаточно пространства, на случай, если дерево сожмется или расширится. Одновременно деревянное жильё подвержено сильному влиянию окружающей среды – не исключён ремонт при повреждениях нанесённых водой, плесенью, насекомыми.

Преимущества срубов

• Спасение для алергиков и астматиков – мало пыли, натуральные материалы.
• Влажность регулируется деревянными стенами жилья. Бетон и кирпич в первые годы после постройки содержат лишнюю влагу, что приводит к появлению плесени при недостаточном проветривании.
• Атмосферность и уют.

Недостатки деревянного строения

• Пожарная безопасность. Вернее, небезопасность.
• Плохая звукоизоляция. В деревянном доме слышно всё, включая скребущихся под полом грызунов. Зимой стены дома сохнут, трещат и скрипят.
• Требуется защита от насекомых, которые разрушают древесину. Некачественный материал или неправильная обработка при строительстве нанесёт жилью непоправимый ущерб.

Skeletthaus – каркасный дом

Пример дома в Германии построенного на “скелете”

В отличии от описанных выше железобетонных или деревянных конструкций, где стены “несут” основную массу постройки, в каркасных домах, как следует из названия, за устойчивость здания отвечает только “скелет”. Пространство между элементами каркаса служит как стеной, так и окном. Фасад выполняется в виде сплошной прозрачной витрины. В таком жилье никогда не будет недостатка света или пространства.

Из-за “воздушности” конструкции постройка выглядит дешевле традиционных зданий из бетона или дерева. Это не так. Скелет каркасного дома, несущий полную нагрузку, прочный и устойчивый. При этом, всегда на виду. Для строительства каркаса используется ламинированный брус, способный прослужить десятилетия и не потерять “товарного” вида.

Дом сохраняет необходимые характеристики качественного современного строения – энергосберегаемость, комфорт, прочность. Без бетонных стен добиться этого куда сложнее. А трёхкамерные стеклопакеты, заполненные инертным газом, стоят в Германии дороже кирпичей.

Преимущества

• Каркас в виде сетки даёт пространство для манёвра при планировке внутренних помещений. Комнаты размером в полдома – не проблема. Понятия “несущая стена” не существует.
• Пространство используется на всю катушку. Светлые, просторные комнаты стирают грань между помещением и улицей.

Недостатки Skeletthaus

• Высокая стоимость. Строительство каркасного дома дороже и сложнее. Не всякая строительная фирма возмётся за подобный проект.
• Прозрачный фасад предполагает высокий уровень открытости жилья для взоров соседей. Повесить шторы на всю стену, затемнить стёкла или перестать стесняться – хозяевам предстоит придумать собственное решение.
• Зимой жильё успевает прогреться даже в не самые солнечные дни, а вот летом быстро становится жарко.

Оцените статью, всего оценок 6

Поделитесь статьёй:

www.tupa-germania.ru

Строительство дома в Германии – типы домов

Описание различных типовых построек частных домов в Германии. Особенности строительства, преимущества и недостатки.

Будущий владелец недвижимости в Германии в мечтах наверняка видит дом определённой архитектуры. Немецкие строители предлагают на выбор 6 различных типовых вариантов постройки собственного жилья на участке. Каждый тип имеет плюсы и минусы, с которыми предстоит разобраться застройщику, прежде чем приступать к обсуждению проекта с архитектором.

Дом на одну семью в Германии – Einfamilienhaus

Двух- (и более) этажное строение такого типа предназначается для одной единственной семьи. Дом свободно стоит на участке, не соприкасаясь стенами с другим жильём. Планировать расположение комнат ничего не помешает. Найдётся место как для дивана перед камином в просторном зале, так и для рабочего кабинета с верандой. Лужайка перед фасадом или сад во дворе, пруд с рыбками или полный цветов палисадник – распоряжаться участком по желаниям и нуждам одной семьи проще, чем договариваться с соседями.

Если понадобится позже переделать верхний этаж или построить гараж, то согласовать изменения со строительным ведомством города не составит проблемы.

От чужих взглядов с любой стороны можно отгородиться забором или высоким кустарником.

Частный дом на одну семью в Германии.

Есть один минус – прелесть частного дома на семью компенсируется высокой ценой строительства и сопутствующих расходов. Содержать “односемейное” жильё будет дорого.

Преимущества Einfamilienhaus

• Индивидуальная планировка внутренних помещений, фасада и использования участка
• Частная жизнь остаётся скрыта от чужих взоров
• Просторные комнаты, широкие гаражи, большие лужайки
• Шум вечеринки по соседству не побеспокоит спящих детей

Недостатки Einfamilienhaus

Дом на две семьи в Германии – Zweifamilienhaus

Типичный частный дом на две семьи в Германии.

Одна крыша на две ячейки социального общества экономит ресурсы. Разделить дом на две части, жить в одной, сдавать другую – популярная модель сокращения расходов на содержание жилья в Германии.

Необязательно мириться с соседством чужих людей, если нет такого желания. Поселить рядом родителей, чтобы помогать им по хозяйству и не оставлять детей без присмотра – распространённая практика.

Придётся мириться с тем, что сожители находятся за стеной или на другом этаже. Потребуется готовность к поиску компромиссов в жизненных ситуациях.

Преимущества Zweifamilienhaus

• Сокращение расходов на строительство в случае двух хозяев или дополнительные доходы от сдачи части дома в аренду
• Подходящий вариант для проживания вместе с родителями

Недостатки Zweifamilienhaus

• Тесное соседство – негативный фактор
• Участок, вход в жильё будут использоваться совместно
• Необходима шумоизоляция между частями дома

Дом на двух хозяев в Германии – Doppelhaus

Не совсем стандартный двойной дом в Германии из красного кирпича.

“Двойная” постройка – развитие идеи жилья на две семьи. По сути это два дома, соприкасающихся друг с другом одной из стен. Крыша по-прежнему остаётся общей, а вот входов уже два.

Снаружи недвижимость выглядит симметрично относительно вертикальной линии посередине. Изнутри планировка может различаться по желанию владельцев.

Экономия возникает за счёт общей стены, что позволяет не только сэкономить на строительстве, но и сохранять больше тепла зимой.

Важно, чтобы интересы жильцов совпадали: либо совместные вечеринки каждую пятницу, либо спокойный отдых на террасе. Если одни хотят покоя, а другие – танцев до утра, вряд ли сокращение расходов на недвижимость компенсирует стресс от неудачного соседства.

Преимущества Doppelhaus

Те же самые, что и у дома на две семьи.

Недостатки Doppelhaus

• Тоже потребуется шумоизоляция в общей стене
• Если понадобится что-то ремонтировать или достраивать, придётся согласовывать это с владельцем другой части постройки

Одноэтажный дом на семью в Германии – Bungalow

Бунгало – хорошее решение для пожилых жильцов или для инвалидов.

Пожилым людям и инвалидам тяжело жить в многоэтажных строениях. Идеальным вариантом постройки для тех, кому лестница доставляет много неудобств, станет бунгало.

Традиционно немцы не строят бунгало, считая, что участок используется неэффективно. Но обстоятельства у всех разные.

Преимущества Bungalow

• Отсутствие необходимости подниматься по лестницам, чтобы попасть в другую комнату
• Дешёвая стоимость строительства бунгало
• Отсутствие шума от проживающих этажом выше членов семьи
• В одноэтажном строении проще планировать расположение комнат, можно сделать несколько входов в жильё

Недостатки Bungalow

• Участок используется неэффективно
• Большие потери тепла в холодное время года

Ряд из домов в Германии – Reihenhaus

Ряд домов-клонов позволяет экономить как на цене постройки, так и на стоимости участка.

Если рядом с Doppelhaus поставить ещё один, то получится ряд. Жильё в середине такого ряда имеет общие стены слева и справа. Это очень популярный вид строительства в Германии. Целые улицы немецких городов в частном секторе представляют собой сплошной двухэтажный ряд строений, каждое из которых имеет свой вход и лужайку.

Reihenhaus нельзя строить где угодно. Городские власти “нарезают” землю под ряды централизовано и продают участки только желающим жить в строении данной архитектуры. Участок требуется небольшой, крыша общая, что экономит средства, поэтому “рядовые” постройки среди немцев довольно популярны.

Преимущества Reihenhaus

• Невысокая стоимость строительства по сравнению с другими типами постройки
• Оптимальное использование участка
• Высокое теплосбережение

Недостатки Reihenhaus

Много соседей. Это похоже на проживание в квартире.

Цепочка из домов в Германии – Kettenhaus

Цепочка тесно стоящих домов в Германии позволяет немного экономить владельцам.

Если строения соприкасаются между собой не стенами, а лишь элементами застройки (гаражами, верандами, пристройками), то речь о цепочке домостроений. В отличие от ряда, в цепочке необязательна общая крыша, что позволяет строить жильё различной высоты и архитектуры.

Строения в цепочке расположены очень близко друг к другу и за счёт этого экономится часть средств, хотя и не так эффективно. Соприкосновение стены с гаражом причиняет меньше неудобств, чем использование единственной перегородки на всю высоту недвижимости.

Преимущества Kettenhaus

• Уровень шума гораздо ниже, чем в Reihenhaus
• Участок используется более эффективно, чем при постройке отдельно стоящего дома

Недостатки Kettenhaus

Энергопотребление выше, а строительство дороже, чем Reihenhaus

Оцените статью, всего оценок 5

Поделитесь статьёй:

www.tupa-germania.ru

Фотоотчет о строительстве дома в Германии (115 фото) » Триникси

Далее вас ждет фотоотчет о строительстве дома, который по заказу клиента возводился одной немецкой фирмой. По меркам Германии все вышло довольно бюджетно, хотя всего было потрачено 180 тысяч евро.

Первый этаж нарисовали так. Красным обозначен гараж.

Второй этаж. всего около 160 кв.м.

Фундамент.

Стены приезжают готовые, уже с розетками, окнами и отделанные внутри гипсокартоном.

Зимний сад тоже в сборе.

Участок 6 соток.

Установка стен.

Довольно быстро дом начинает обретать формы.

Дошли и до второго этажа.

Зимний сад.

Прихожая изнутри.

Столовая изнутри.

Каминная труба.

Гостиная.

Вот уже как выглядит дом снаружи.

Здесь будет ванная.

Тут детская.

Спальня.

Чердак.

Все это заняло 2 дня, далее начались отделочные работы.

Снаружи покрыли штукатуркой.

Это система отопления.

Дом спустя месяц.

Здесь будет гараж.

Полы клали самостоятельно.

Шлифовка стен и потолков.

Начали заниматься террасой и газоном.

Получился такой газон.

Гараж изнутри.

Терраса.

trinixy.ru

особенности — Новости — JA Real Estate

 Для сотен тысяч немцев и русскоязычных переселенцев заветной мечтой является строительство собственного дома. В Германии у человека обладающего необходимым финансированием и четкими пожеланиями, построить дом не составит труда.

 

 

 

Дом в Германии: особенности строительства

По статистике более 70% людей желает обладать собственным домом за городом или в частном секторе, а приобретение дома за границей является недостижимой мечтой. Многих в постройке дома останавливает из-за большого количества бюрократических проблем, которые возникают во время разработки плана дома, однако в Германии этого «стихийного бедствия» легко избежать благодаря четкости и основательности немецкого менталитета.

Строительство Германии: нюансы и особенности

Первоначально возведение любого здания начинается с выбора площадки. Учитывая все особенности земли в Германии можно выбрать участок под любые необходимые характеристики. Этот этап пугает русскоязычных переселенцев, так как он подразумевает сбор множества документов связанных с геологическими анализами и геодезическими расчетами, однако на немецкой территории бояться таких бумаг не стоит. Приятным моментом строительства домов в Германии является то, что все проблемы, связанные с геодезией и геологией берут на себя государственные структуры. Такой фактор значительно упрощает начало строительства.

Следующим немаловажным моментом является контроль возведения зданий со стороны государственных структур. На любом этапе постройки объекта могут приехать независимые эксперты, которые сфотографируют все нарушения и предъявят владельцу. Также они составят список со всеми недочетами и назначат время для их исправления, при игнорировании нарушений на владельца накладывается штраф. По этой причине в Германии практически отсутствуют недостроенные здания, и практически все дома можно фотографировать для глянцевых журналов.

Также необычным фактом на немецкой стройке является полное отсутствие мусора и грязи. После покупки земельного участка владелец обязан сразу же провести необходимые коммуникации и дорогу. Во время застройки на площадке обязательно должен присутствовать контейнер для мусора. Все эти моменты контролируются структурой коммунального самоуправления, то есть общиной жильцов, в которую после приобретения участка включается владелец.

Возведение дома

Часто русскоязычные переселенцы пытаются построить дом самостоятельно. Такой способ подойдет только для тех, кто обладает достаточным количеством денег и времени.  Чаще всего, люди, знакомые с немецким менталитетом, предпочитают обращаться к квалифицированным специалистам. Нанимая бригаду, каждый заказчик строительства в ближайшее же время узнает, что, как и в какой очередности будет происходить на стройке. Также владельцу возводимого дома всегда известно окончательная дата сдачи объекта. Эти данные после составления проекта скажет любой опытный мастер.

В случае найма бригады от заказчика потребуется следующее:
•    Выбрать квалифицированного строительного подрядчика или мастера;
•    Согласовать проект будущего дома;
•    На основе геологических данных выбрать тип фундамента;
•    Подобрать технологию возведения и строительные материалы.

Благодаря тому, что строительство домов в Германии уже давно поставлено на поток, затруднений ни с одним из пунктов не будет. Все мелочи продумываются заблаговременно и отображаются при создании 3D модели. Также туда вносятся любые изменения, поэтому в самом начале возведения здания каждый строитель точно знает все узлы будущего дома.

Работа с бригадой

Обращая внимание на строительство домов в России, многие отказываются нанимать опытных работников, так как наши строители зачастую исполняют свою работу «спустя рукава». Осуществляя возведение домов в Германии, застройщики и бригады действуют по совершенно противоположной системе.

Во-первых, главное у немцев – практичность и доступность. Первоначально в дому подводятся все коммуникации, чтобы упростить и ускорить работу.

Далее, вопреки всеобщему мнению о том, что немцы предпочитают возводить частные дома на каркасной основе, застройщики чаще работают бетонными блоками. Они легки в укладке, а дома из них получаются теплые и основательные.

Также немцы практически на всех этапах строительства используют технику. Небольшие подъемные краны и экскаваторы значительно увеличивают скорость возведения дома и позволяют остальным работникам не отвлекаться на перетаскивание строительных материалов.

Значительным отличием немецкого строительства является система работы. Дом, как объект, делят на несколько частей, и каждую часть выполняет определенная бригада или компания, которая обладает специальными навыками и разрешениями. То есть, закладкой фундамента и возведением стен занимаются строители определенной категории, а отделкой – опытные штукатуры. Контроль процесса совершает мастер или бригадир, который обладает всеми необходимыми навыками, знает документооборот и впоследствии принимает работу.
Интересно то, что если владелец найдет дефекты или недочеты, то мастера могут не только лишить денег и работы, но и приговорить к уголовной ответственности за некачественное строительство.

Нюансы архитектуры

Так как частные дома расположены в отдельных загородных секторах, а владельцы состоят в местных жилищных общинах, при строительстве необходимо учитывать некоторые архитектурные нюансы:
•    Отсутствие видимого фундамента;
•    Наличие панорамных окон;
•    Строгая геометрия зданий.

Из-за мягкого климата и отсутствия сильных морозов, в Германии чаще всего используют плитный фундамент и при надобности его просто утепляют. Также отсутствие высокого фундамента значительно сокращает время возведения объекта.

Дома, возведенные немецкими строителями, порадуют русскоязычное население наличием больших панорамных окон. Их устанавливают также по причине теплого климата и из-за наличия красивых пейзажей.
Немцы предпочитают в архитектуре, как частных, так и многоквартирных домов строгость и лаконичность. Широко распространены прямоугольные дома с мансардным вторым этажом. Часто к ним прилегает гаражное помещение, из которого есть прямой вход в жилое здание. Простота геометрии домов наиболее рациональна для строительства. Такой подход значительно экономит средства для возведения и покупки материалов.
Также удивительным моментом является отсутствие заборов и оград на участках. Немцы обычно окружают дом зелеными насаждениями, цветами или деревьями.

Дом в Германии вместе с «JA Real Estate»

Воплотить мечту и приобрести свой уютный и тихий уголок стало реально вместе с компанией «JA Real Estate». Наши специалисты подберут лучшие варианты недвижимости для вас и вашей семьи.

Мы предлагаем загородные участки в окрестностях Мюнхена или других городов Германии.
Европейский комфорт, немецкое качество и современный дизайн – это дома от «JA Real Estate». Заполнив заявку или позвонив по номеру нашей компании, опытный специалист быстро подберет лучшие варианты квартир, домов, или других помещений, подходящих по всем необходимым характеристикам.

ja-realestate.ru

Строительство собственного дома в Германии. Юридические аспекты.

Строительство дома в Германии – “удовольствие” не из дешевых, но взамен вы получаете поистине немецкое качество, надежность, удобство и безопасность. С тонкостями строительной деятельности в Германии поделилась с читателями портала ZagranHouse.ru Наталия Зинонова, юрист немецкого адвокатского бюро Гролль

Земельный участок

Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. Даже самый хороший дом не принесет много радости, если его месторасположение не соответствует ожиданиям. Это касается не только окрестности и инфраструктуры, но и влажности, которая может привести к увеличению расходов при строительстве, затопам при повышении уровня воды и надоедливым комарам в летнее время. Также до проведения строительства рекомендуется выяснить, занесены ли в Поземельную книгу сервитуты в отношении земельного участка. Ими могут быть право прохода третьих лиц через земельный участок, право соседей на проведение под земельным участком труб, кабелей и т.д. Это может впоследствии ограничить права собственника, например при желании вырыть бассейн как раз в том месте, где проходят трубы.

Другим очень важным аспектом является наличие разрешения на строительства на данном земельном участке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо до приобретения земельного участка узнать в строительном ведомстве:

1. Можно ли будет строить на конкретном земельном участке?
2. Какой тип постройки разрешен: только жилые дома, только производственные помещения или разрешены оба вида построек?
3. На какой площади земельного участка разрешено строительство и сколько квадратных метров можно застраивать?
4. Какова максимальная высота постройки и сколько этажей разрешено строить?
5. Какова должна быть максимальная площадь постройки и др.

К каждому земельному участку должны быть подведены электричество, телефонный кабель, вода; к нему должны быть проложена дорога. Причем эти расходы возлагаются общиной на собственников земельных участков. Поэтому до приобретения земельного участка необходимо в обязательном порядке выяснить проведенены ли вышеперечисленные работы и в каком объеме. Иначе земельный участок может стать «золотым».

Архитектор

Строить дом самостоятельно или привлечь подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности? Самостоятельное строительства дома может позволить себе только тот, у кого достаточно времени заниматься строительством. Но как при самостоятельном строительстве, так и при поручении строительства подрядчику, без архитектора и инженера не обойтись. Разрешение на строительство будет одобрено только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера. Причем архитектор один из важнейших партнеров при строительстве. В зависимостиот возложенных на него договором обязанностей, он получит все необходимые разрешения на строительство, проведет калькуляцию расходов, найдет подходящую строительную фирму, будет контролировать строительство.

Заявление на разрешение на строительство подается в соответствующее строительное ведомство, как правило, заполняется специальный формуляр. К нему прилагаются план местности, чертежи архитектора, строительное описание и другие необходимые документы.

Важно отметить, что разрешение на строительство действует только определенное время, как правило, 3 года (Сроки устанавливаются Положением о строительстве и зависят от соответствующей Федеральной Земли. Например, в Нидерсаксен, Саарланд – 3 года, в Баварии и Райланд-Пфальц – 4 года.). В течение этого времени необходимо начать строительство. За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на два-четыре года (в зависимости от Федеральной Земли). Приостановка строительства возможна, но, как правило, не более чем на 1 год, иначе разрешение на строительство теряет свою силу.

После обсуждения объема услуг, предоставляемых архитектором, заказчик подписывает с ним договора. Договор должен соответствовать положениям гражданского кодекса Германии. Содержание договора определяется свободно сторонами. Но в нем обязательно указание на объем услуг архитектора и оплату этих услуг заказчиком. Как правило, архитектор предоставляет к подписанию уже готовую форму договора. Хотя закон не предусматривает для договора обязательную письменную форму, рекомендуется заключать договор в письменной форме на случай предъявления требований к архитектору в судебном порядке.

Гонорар архитектора расчитывается на основании Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам и зависит от от объема выполненных им работ. Например, примерный гонорар архитектора за предоставление им услуг при строительстве дома, стоимость которого не превышает € 200.000, может составлять от € 23.745 до € 29.471.

Предварительная цена строительства дома рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых случаях реальные затраты могут превышать планируемые.

Гонорар архитектора распределется на отдельные виды предоставляемых им услуг, следующим образом (§ 33 Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам):

№	Вид услуг	Гонорар в %
1.	Первая консультация (выяснение основных обстоятельств)	3
2.	Предварительное планирование и оценка расходов	7
3.	Планирование проекта и составление сметы расходов	11
4.	Получение разрешений на строительство	6
5.	Приведение в исполнение планирования	25
6.	Подготовка объекта к передаче (составление списка выполненных работ)	10
7.	Участие при передаче объекта строительства, включая составление сметы произведенных расходов	4
8.	Контроль за строительством и расходами на его проведение	31
9.	Обслуживание объекта строительства и ведение документации	3
	Итого	100

Право на гонорар возникает у архитектора только в случае, если был заключен договор и договор является действительным. Договор может быть расторгнут архитектором при наличии важных причин, например, если заказчик не оплачивает задаток или не выполняет взятых на себя обязательств. Заказчик может расторгнуть договор в любое время, но он должен будет оплатить выполненную на тот момент работу архитектора.

Рекомендуется руководство строительством переложить на архитектора. Он знаком с процедурой получения разрешения на строительство, он знает надежные строительные фирмы. Это будет дополнительной гарантией при строительстве. В любом случае основным лицом остается сам заказчик, который решает основные вопросы строительства и заключает договора.

Подрядчик

Передать строительство можно главному подрядчику, который выполнит часть строительных работ, и привлечет субподрядчиков на выполнение отдельных строительных работ. В этом случае заказчик заключит только один договор с основным подрядчиком и все требования по недостаткам проведенного строительства будет предъявлять ему. Второй вариант и самый трудоемкий для застройщика, заключать договора с несколькими строительными фирмами, каждая из которых будет отвечать пред заказчиком за ту или иную часть выполненных работ.

В любом случае «покупка дома по чертежу» равносильна покупке «кота в мешке». Поэтому при заключении договора до его нотариального оформления важно тщательно прочитать и проверить условия договора. Особенно это касается положений оплаты и внесения задатков.

Рекомендуется обратиться к адвокату, который не только проверит юридическую чистоту договора, но и скорректирует его в Ваших интересах. Включение адвоката на этой стадии снизит возможные риски и предупредит появление дальнейших проблем как с архитектором, так и со строительными организациями, а также позволит избежать возможных судебных проволочек и издержек на судебные расходы. Ведь до подписания договора пункты, которые не соответствуют Вашим интересам, можно еще исключить.

Положение о маклере и подрядчике устанавливают максимальные размеры задатков на том или ином этапе строительства:

30 %	после начала земельных работ
28%	после установки неотделанной постройки
5,6 %	после установки крыши
2,1 %	после установки батарей отопления
2,1.%	после установки санитарных изделий (туалет, ванна)
2,1 %	после установки электричества
7 %	после установки и остекления окон
4,2 %	после внутренней отделки (не включаются такие работы, как укладка плитки, наклейка обоев, покраска и т.д.)
2,1 %	после укладки пола
2,8 %	после уклладки плитками в санитарных узлах
8,4 %	при приведении дома к заселению доме и передачи дома застройщику
2,1 %	после окончания фасадных работ
3,5 %	при окончании работ и принятии дома

 

Зная максимальные размеры задатков, можно избежать неприятностей (потери переплаченных сумм), например, при банкротстве строительной организации. При этом важно не только не переплачивать задаток, но и выплачивать его только если предыдущие работы были действительно выполнены. Положение о маклере и подрядчике разрешает строительной организации требовать задатка, размер которого выше указанного в таблице размера, при наличии у строительной организации – банковской гарантии.

Гарантия

Как правило, заказчик дома получает на него пятилетнюю гарантию, и, если в этот период проявятся строительные недостатки, строительная фирма будет обязана устранить их бесплатно (§ 634а гражданского кодекса Германии). К сожалению, иногда качество новых домов оставляет желать лучшего, что объясняется стремлением некоторых фирм снизить стоимость строительства за счет низкосортных материалов или использования низкоквалифицированной рабочей силы. Поэтому, прежде чем подписать договор на строительство жилья у нотариуса, необходимо, проконсультироваться у адвоката на предмет проверки составленного строительной фирмой договора.

В рамках одной статьи не представляется возможным раскрыть все юридические нюансы строительства дома в Германии. Если у Вас возникли вопросы, пожалуйста, обращайтесь:

Адвокатское бюро Гролль 

Anwaltskanzlei Groll 

Steinstr. 79  

D-81667 München 

Тел.: +49 (0)89 444 520 42 

Факс: +49 (0)89 444 529 83

Емайл: [email protected]

Интернет: www.anwalt-groll.de

Наталия Зинонова, LL.M.

юрист адвокатского бюро Гролль

www.zagranhouse.ru

Строительство дома в Германии – поиск участка

Поиск земли под строительство дома в Германии. Способы найти участок. На что обращать внимание перед покупкой.

Первый практический шаг, предстоящий каждому решившемуся на строительство дома в Германии – выбор и покупка участка. Это даже раньше было непростой задачей, но с падением процентов по немецким ипотечным кредитам, стало чем-то из разряда квестов. Мало того, что площадки для застройки быстро расходятся, так и цена на них постоянно растёт.

Как искать участок в Германии

Маклер

Вариант для ленивых – через маклера. Это простой и дорогой способ найти место для строительства дома в Германии. В зависимости от федеральной земли, придётся заплатить маклеру 3,57-7,15% от стоимости участка. Преимущество – опытный специалист знает не только где найти место под недвижимость, но и какие там условия строительства. При определённых раскладах такая информация окупается с лихвой.

Интернет

В немецком интернете сайтов поиска недвижимости или мест под застройку хватает. Лидер рынка – ImmobilienScout – и здесь не отстаёт, предлагая функциональность по поиску участков для строительства в регионе или по почтовому индексу. Предложения частников и маклеров с подробным описанием и фотографиями – подобрать варианты для предварительно осмотра несложно. Важно не мешкать, связываться с продавцом через кнопку “Anbieter kontaktieren”, чтобы не упустить понравившееся место.

Ищите место для строительста дома в Германии на сайте ImmobilienScout24

Ограничиваться специализированными порталами не стоит. Ищите поисковиком по ключевым словам “Grundstück kaufen” или “Neubaugebiet” (новые районы населенных пунктов Германии, приготовленные для застройки).

Фирма-застройщик

В больших немецких городах с плотной застройкой строительные фирмы пользуются возможностью подзаработать на продаже земли. Скупая объекты недвижимости под снос, они освобождают место для новых домов. Застройщики охотно продадут участок по сносной цене, но при одном условии: контракт на строительство придётся подписать именно с ними.

Локальные газеты

В городах Германии местная пресса печатает объявления разного рода, также и по продаже участков под строительство жилья. Здесь зарыты клады! Пожилые немцы не утруждают себя наймом маклера, не спешат знакомиться с цифровыми технологиями. По привычке, для решения финансовых вопросов они используют локальные газеты с объявлениями, публикуя предложения о продаже доставшихся по наследству или купленных ранее участков.

Газеты объявлений местного значения продаются в киосках Totto-Lotto, на вокзалах или на почте.

Принудительные аукционы

Пустующий участок под застройку удаётся отыскать не в каждом городе. Не последнюю роль играет цена. Обе эти проблемы решаются, если повезёт приобрести старый объект недвижимости с немецкого принудительного аукциона – Zwangsversteigerung. Купленное строение вероятно придётся снести, но земля-то никуда не денется.

Долгосрочная аренда

Интересная альтернатива покупке участка – съём в долгосрочную аренду. По-немецки это называется Pacht. Место под строительства дома не выкупается, а “занимается” у владельца на срок до 99 лет. За аренду придется платить ежегодный взнос в размере 4-6% от стоимости участка. Арендодателями такого рода в Германии выступают религиозные общины.

Через администрацию города

Обратитесь в администрацию немецкого города, чтобы узнать про возможность купить участок для строительства дома

По наивыгоднейшей цене землю можно приобрести обратившись в администрацию немецкого города. В данном случае не будет ни провизиона маклеру, ни накрутки перекупщиков.

Как купить участок у немецкого города

Для начала потребуется выбрать, в каком городе хотелось бы поселиться. Это проще всего сделать приехав в конкретное место и осмотревшись. Затем найти контактные данные администрации населённого пункта путём поиска в интернете по названию города. У немецких деревень, даже маленьких, есть собственные сайты с телефонами. Иногда и объявления о продаже участков там публикуют. Ну, а если сайта нет, то задавайте в поисковике напрямую ключевые слова – “Verwaltung” (администрация) или “Bürgermeister” (мэр).

Затем звоните по найденным номерам, спрашивайте, есть ли земля для строительства на продажу. Это не страшно, большинство из собеседников (и бургомистр тоже) окажутся милейшими людьми и с удовольствием ответят на вопросы.

Если удалось определиться с участком, договаривайтесь с администрацией о бронировании. В нашем случае была устная договоренность с бургомистром, но возможно в других городах порядки иные.

Что проверять перед покупкой земли в Германии

Попросите у администрации план застройки (Bebauungsplan). В документации указаны требования к постройке дома, например, максимальная высота и допустимые цвета фасада. Эта информация пригодится строительной фирме. Разрешённые размеры и формы будущей постройки влияют на архитектурные варианты строительства.

Типичный проект застройки новой части немецкого города

Отличный способ “попасть” в Германии на деньги – купить не подключённый к канализации, водопроводу, электричеству и прочим коммуникационным каналам участок. Если перед строительством придётся тянуть кабели и трубы на место для дома, это обойдётся в 5-10 тысяч евро дополнительно. Ключевое слово – Erschließung. Если Grundstück voll erschlossen, то всё в порядке.

Не менее эффективно теряются средства при отсутствии предварительной проверки земли на возможности “нести” дом. Подземные воды, залежи камней, присыпанные овраги – вариантов преподнести “сюрприз” строителям у природы и бывших хозяев предостаточно. Перед приобретением участка в Германии не помешает получить гео-технический отчёт из соответствующего регионального бюро.

Но не только природа вносит коррективы в планы застройщика. Коллега приобрёл дорогой участок в центре города, а когда строители начали рыть котлован, эхолот обнаружил на глубине полость вроде цистерны или колодца диаметром в полтора метра. Пришлось бурить дыру и заливать непонятную пустоту бетонной подушкой. Это называется “легко отделался. Строители сговорчивые попались и не стали настаивать на выяснении причин возникновения странной аномалии. Скорее всего, полостью оказался заброшенный колодец, о котором город забыл много лет назад.

Отдельной проверки заслуживает земля, использовавшаяся под промышленные цели. Города растут, рабочие окраины постепенно становятся близкими к центру. Предприятия переносят в другие места, на освободившейся земле разрешают строить жилые дома. Поэтому вопрос “что здесь было раньше” для застройщика весьма насущен. Пропитанный машинным маслом или химикатами участок принесёт массу головной боли владельцу, как в прямом, так и в переносном смыслах. При подозрении на “нечистость” надо сделать Bodengutachten – анализ свойств земли через строителей или инженерное бюро. 3-4 бурения для проб обойдутся в дополнительные 1000€.

В случае покупки земли под снос, да и пустого места под постройку недвижимости в Германии, необходимо проверить запись в земельной книге – Grundbuch. Там содержится информация о “висящих” на участке долгах и правовых ограничениях на владение.

Цены на участки в Германии

Стоимость места для строительства дома сильно разнится в зависимости от размеров и расположения населенного пункта. Например, в маленькой деревне (700 жителей) в Mainz-Bingen-Kreis цена – 165€ за квадратный метр. В аналогичной деревне Taunus земля стоит в 2-3 раза дороже. А в отдаленных от густонаселённых районов поселениях – в 2 раза дешевле.

Объявление о продаже участка в немецком городе

Немцы большее значение придают размеру дома, чем земли. Участок в 400 м² считается большим. Немаловажная причина тому – Grundsteuer – ежегодный налог на владение, о котором рассказано в статье о стоимости содержания жилья в Германии.

В смету на место под строительство дома в Германии войдёт:

• цена покупки участка
• расходы на нотариальное оформление сделки – 0,5-0,75%
• изменение информации о владельце в земельной книге – 0,5-1%
• одноразовый налог на приобретение участка – в каждой немецкой земле различный, в среднем – 5%
• оплата услуг маклера – 3,75-7,14%

Теперь ищем фирму, которая построит нам дом! А покупать место для строительства придётся позже, после того, как подсчитана стоимость всего проекта и получена ипотека.

Оцените статью, всего оценок 8

Поделитесь статьёй:

www.tupa-germania.ru

Архитектура и строительство домов в Германии

Архитектура в Германии всегда привлекала своей уникальностью и изыском, причем речь идет не только об известных культурных достопримечательностях, но и про обычные дома и коттеджи. Просматривая дома в коттеджных поселках Германии, возникает ощущение, словно все архитекторские проекты выполнялись с душой, а их создатель обладал колоссальным талантом.

Особенности архитектуры коттеджей Германии

На эстетику коттеджей большое влияние оказывали культурные веяния и природные особенности местности, поэтому в разных районах характерные экстерьерные черты несколько отличаются. Тем не менее, в государственном масштабе можно выделить несколько неповторимых особенностей, присущих исключительно немецким коттеджам:
• дома в Германии имеют квадратную или прямоугольную форму, однако соседние стороны здания имеют немного разную длину;
• цокольная часть дома выполняется из красивого декоративного камня, или специальной плитки под него;
• входная часть обязательно имеет лестницу, или хотя бы несколько ступенек, а также иногда навес, на краях которого летом вешают небольшие горшки с цветами; также цвет дверей контрастирует с оттенком стен;
• окна небольшие, имеют прямоугольную или арочную форму, и делятся на 6-10 секций, причем даже современные пластиковые окна заказываются специально с такими формами;
• удлинения и башенки в немецких домах отсутствуют, однако очень часто делают балконы с минимум излишеств и эркеры, которые делаются максимально роскошными;
• крыши являются двух- или четырех-скатными, а кровельное покрытие – это битумная черепица красного цвета, хотя в последнее время начали входить в моду синие варианты.
Вместе с тем, стоит заметить, что главной особенностью любой немецкой архитектуры является максимум практичности. Например, длинные башенки и узкие коридоры не используются как раз потому, что они не функциональны и мешают комфортабельной целостности дома.

Специфика планировки немецких коттеджей

Поскольку строительство домов в Германии производится с соблюдением правил практичности, то это же касается и организации планировки. Самые часто встречаемые немецкие коттеджи являются двухэтажными, и дополнительно имеют мансарду. Чаще всего мансарда оформляется, как комната релакса, вдохновения и отдыха, зимний сад или домашняя оранжерея. Иногда там устраивают спальню для гостей, но это редкость, поскольку данной комнате стараются выделить квадратные метры на втором этаже. Что же касается первого, то там с целью обеспечения простора и практичности, разработчики стараются сделать минимум коридоров и перегородок. Соответственно, кухня, гостиная и столовая объединены в одну большую комнату, условно разделенную на области, например, стойками или вазонами с цветами. Также предусмотрен четвертый, так называемый цокольный этаж, который выполняет роль большой кладовой.

Конструктивные отличия строительства в Германии

В среднем, площадь коттеджей составляет 150-250 квадратных метров. Практически любое строительство в Германии производится на монолитном фундаменте. Самыми используемыми строительными материалами являются пустотелые кирпичные и керамзитные блоки и пористый бетон. Уменьшение толщины шва с 12 до 1 мм способствует легкости укладки и прочности конструкции. Дополнительным плюсом к фактору удобства является и то, что блоки достаточно большие, поэтому снижаются трудозатраты при возведении. Также в Германии строятся деревянные дома и коттеджи из SIP-панелей, однако действительно масштабной популярности они не получили.

Контроль за строительством

Нужно сказать, что возведение любого коттеджа в Германии производится под контролем государства. Периодически на объект выезжают независимые эксперты, фотографируют этап строительства, и высылают застройщику список нарушений, если они есть. Соответственно, застройщик обязан устранить их в течение какого-то периода. Поэтому недостроенных коттеджей в Германии практически не существует, а каждый загородный поселок – это самое настоящее произведение архитектурного искусства.

        Поделиться:

Рекомендуем прочитать:

nastroike.com

---